奥运地产 只可低吸不宜追涨

　奥运地产 只可低吸不宜追涨

湖南金证 易凯




　 所谓“奥运房地产板块”是围绕亚运村周边或说是围绕奥运村周边的这些房地产项目，于奥运村的规划范围内或附近。随着2008年奥运会的临近，该区域的房价以及土地价格日渐高涨，也对相关上市公司的业绩增长带来了利好刺激，从而刺激着场内主流资金对奥运板块关注的热情，也意味着奥运板块的投资机会日益来临。


　 整体来看，奥运带动北京地区房地产销售规模和销售价格上涨，相关公司都因房地产价格增长而受益，笔者认为，首先，北京当地的房地产上市公司值得重点关注。亿城股份（000616）、阳光股份（000608）、天鸿宝业(600376)、北京城建（600266）等业务基本上在北京的公司也将从中受益。投资者仍应重点留意其中拥有大量土地储备的公司或龙头企业。


　 其次，投资者不应错过商业地产类个股，可关注具有“人民币升值概念”的北京房地产股，此类个股拥有大量物业资产，在人民币升值背景下，这些物业具有较大的增值空间，同时也可以获得稳定的租金回报，其商业地产项目具有比住宅地产更大的估值增长前景。如金融街（000402）和中国国贸（600007）是受益最大的商业地产股，拥有商业地产概念的王府井、北辰实业也可跟踪。


　 另外，总部不在北京，但是属于强势大中型的房地产企业也应重点关注。万科A(000002)、招商地产(000024)和金地集团(600383)业务已经在全国主要地区开展，北京业务也发展迅速，也因奥运而有不同程度的受益。此类企业凭借着资本市场的资金优势，不断向房地产发展前景潜力巨大的区域伸出触角，从而赋予此类个股的可持续发展之能力。同时，其龙头地位表现在项目储备规模及其增长潜力，资金和品牌，开发地域和产品的多元化，企业的抗风险能力得以提高。投资者可重点跟踪万科A、保利地产等一线房产股龙头，以及在北京发展业务的二线房地产股。


　 不过，需要提醒投资者注意的是，目前来看，奥运概念个股多数带有一定的提前炒作的特征，在前期提前炒作之后，随后就一度沉寂。不过，由于未来一年内房地产行业景气有望持续高涨，以及人民币汇率再创新高，奥运房地产板块在中长期走势值得期待。因此，对于奥运概念的房地产个股可低吸不可盲目追涨，中长线持有为宜。




日本


　 奥运会相关投资在不同的行业带来的生产及就业效果是不同的。我们分析的是1964年奥运投资对日本不同行业产生的影响。就生产效果而言，服务业投资带来的生产总值增量最多，占各相关产业生产总值增量总和的45.2%，其次是建筑业占21%，运输通信业占19.4%，制造业最少，为14.4%。从就业效果看，制造业就业人口增量最多，占相关产业人口总增量的32.3%，建筑业和运输通信业持平，增加了18万人，占27.7%。而服务业的就业效果为12.3%。


　 深入的分析，由于在奥运会举办当年，国内外旅客集中进入奥运举办国，服务业前期的投入得到集中释放，因此在当年生产总值增量中占比最大。同样的，由于建筑业项目集中竣工和运输通信业全力服务奥运，两者贡献度合计也占到40%。而相对来讲，制造业产值的增加分布在奥运周期多年内体现，所以在奥运举办当年占比较小。


韩国


　 奥运会相关产业投资所导致的生产、所得及就业效果从行业分布来看具有较大的差异。以下分析的是1982-1988年间，奥运投资对韩国不同行业产生的影响。就生产效果而言，制造业带来的生产总值增量最多，为16,483亿韩元，占35%；其次是建筑业占33%，服务业占20%。从就业效果来看，服务业就业人口增量最多，为15万人，占相关产业人口总增量的45.8%，建筑业和制造业其次，分别占28%和16%。


　 我们观察到，在一个更长的时间段里，即从奥运相关投资开始至奥运结束，由投资引发的行业生产值的增加分布得较为平均，制造业、建筑业贡献最多，合计占到生产总值增量的68%，服务业略少一些。


悉尼


　 悉尼奥运对行业的提升主要集中在建筑业、交通和运输业以及私人服务业三个行业上。在悉尼奥运前，奥运对澳大利亚行业带动最大的是建筑业，主要是奥运相关的基础设施的建设；其次是服务和运输通讯业，主要是为外国游客在本国的活动创造良好的环境。而在奥运当年，建筑、运输通讯、服务再上一个台阶，其中服务增长最快，主要是受大量游客参加奥运活动的需求刺激。而奥运结束后，各个行业受奥运影响大幅放缓，其中建筑业下降最快，值得注意的是房地产行业是唯一奥运会后继续受到正面刺激的行业。


希腊


　 希腊经济受奥运会的影响在奥运前两年达到高峰，主要由于奥运投资集中在这三年支出以及私人部门投资和赞助商的赞助。在奥运当年，外国游客的进入使旅游业作为出口的重要部分对经济产生一定的贡献，但由于奥运前希腊旅游业在全球的推广和宣传工作做得不够，未能有效地把奥运会与旅游有机地结合起来，使得奥运当年旅游收入低于预期。不过奥运带来的知名度的提升使奥运后希腊的旅游业大幅增长，弥补了奥运当年的损失。奥运结束后，投资的大幅萎缩对经济产生了负面的作用，2005年GDP受此影响下降了多达1.6个百分点。（天相投资）


　 中国国航（601111）:奥运给公司的受益体现在两个方面：一是利用奥运会提升公司品牌；二是奥运会期间客流增加提升公司当期收入。公司是以首都机场为基地的航空公司，奥运会增加了北京的知名度，增加了北京的商务和旅游活动，拉动了北京地区航空市场需求。根据预测，奥运期间国际客流约有50万—55万人，国内客流约超200万人。依据奥运营销咨询公司IMG（国际管理集团）的评估，国航由于奥运因素当期增长的客运收入约4.82亿元。


　首旅股份（600258）:旅游板块最大最直接的受益者。游客增加将使旗下两家四星级酒店收入与利润出现快速增长，预计公司酒店业务07-08收入复合增长率将达28％，净利润复合增长率将达124％。旅游服务、展览、广告业务也有望达到年15％以上增幅。


　中青旅（600138）:游客增加将使公司旅游服务业务出现快速增长，预计该业务实现利润将从目前近3000万元发展到08年的4300万元，年复合增长率20％。奥运为北京经济型酒店提供了广阔的市场空间，快速发展经济型酒店的规划的实施将使公司成为行业景气受益者。


　锦江股份（600754）:奥运推动北京饭店业的景气将使公司管理酒店（北京地区）效益明显上升。大量通过公司预计网络的客源的出现将提高锦江品牌的市场影响力，增强公司的长期竞争力。锦江之星在北京布点的明显加快将进一步确立该品牌行业领先者的地位。公司持有锦江之星20％的股权，公司将成为锦江之星高成长的受益者。


　 王府井（600859）:北京5家百货门店销售收益的增加。参股北辰双重受益奥运股走强。未来3年净利润复合增长率为48%。


　西单商场（600723）:本部商场调整逐渐走向成功、友谊商店重建迁回能够提升业绩，西单商场和友谊商店能够明显受益于奥运效应，未来三年业绩明显好转，08年EPS预测为0.20元。


　华联股份（000882）：安贞华联能够受益于奥运。如集团注入华茂股权，公司能够更好分享奥运的成果。


　 北京城建（600266）:出资3.2亿成为了北京国奥投资第一大股东，该公司是国家体育馆及奥运村项目的项目法人。另外公司还出资7500万元持有北京五棵松文化体育中心公司25%股权，该公司主要负责五棵松文化体育中心项目的投融资、协助设计、建设开发与运营等相关工作。奥运会和残奥会后，国家体育馆将发展成多功能综合文体设施，在2009年－2038年的运营期间，盈利前景可观。奥运村将作为商品房出售或出租，五棵松项目除一座含有体育馆和棒球场的五棵松体育中心外，还包括占投资总额65.5％的商业设施和文体产业设施以及四星级酒店和办公楼等，项目总占地约52公顷，工程总投资约34.76亿元，根据五棵松公司制定的建设期综合计划，到2008年奥运会止，实现商业设施销售面积20.5万平方米，其余8万平方米作为租赁经营，预计可实现总销售收入约25亿元。2008年起进入运营期，项目公司计划经营年限为50年。


　首创股份（600008）:06年上半年水务收入占主营业务收入的72.73%，公司水务业务中又以在北京的污水处理业务最为重要。北京市政府承诺08年奥运会举办时污水处理率将大幅提高，届时公司的污水处理量也会相应增加，其每年增长将会达到10%左右。但公司目前通过与北京水务局签署污水处协议所敲定的1.47元/吨的污水处理单价已偏高，后期上升空间有限。


　巴士股份（600741）:公司资产置换后，将参与郊区长途客运业务（约4100辆车）、广告业务（车身广告业务、候车亭灯箱广告业务；目前价格偏低，经营管理水平低，拟打包外包给国际广告巨头经营，收益方式为保底 分成，目前正在谈判中，公司在谈判中占有主动）、旅游业务（旅游车辆约1100辆，占北京旅游车市场的40%）、汽车驾校业务（目前是北京最为规范、规模最大的驾校，是北京惟一一家可以具备直接发A驾照资格的驾校）、汽车租赁业务（500辆车左右）等。奥运会的举办，北京旅游业是一个亮点，公司旅游业务将受益良多，我们很看好这一块，不过，目前北京旅游市场的管理比较混乱，相信为奥运着想，北京市政府会加大北京旅游市场的整治力度，公司将成为最大受益者之一；同时，公司目前是北京旅游集散中心的大股东，持股35%，但这一块业务目前规模较小，短期内难以对业绩产生实质性贡献，具有长期增长预期；市场普遍认为汽车驾校业务能给公司带来利润1000万元以上、汽车租赁能够带来500万元的利润，我们持相同观点，认为二者业绩能够保持稳定持续的增长。

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